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Encabezado de Seguros de Título

Un título es la base de la propiedad de un bien. Toda persona que compre un bien inmueble también obtiene un título sobre el terreno. El título es el derecho legal del comprador de poseer la propiedad y usarla dentro de las restricciones impuestas por los códigos de urbanización y otras limitaciones establecidas.

La persona que paga la prima de seguro de título tiene prioridad para elegir al agente de cierre/título. No obstante, el prestamista debe aprobar el agente de cierre/título elegido. El comprador y vendedor deben acordar un agente de cierre/título, pero pueden elegir hacer un cierre dividido en el que el comprador usa una agencia y el vendedor usa otra. El dinero será desembolsado por la agencia aprobada por el prestamista.

Al igual que con otros documentos, no debe firmar un Formulario de Divulgación de Cierre, a menos que comprenda y acepte todos los términos. Una vez firmado se convierte en un documento legal y podría implicar una batalla legal prolongada si el consumidor quisiera hacer algún cambio.

REGULACIÓN

La industria de títulos es un sector multifacético y está regulada por varias agencias u organizaciones distintas. La Ley de Procedimientos de Liquidación para Bienes Inmuebles (RESPA) es un estatuto de protección al consumidor federal diseñado para ayudar a los compradores de viviendas a estar mejor informados durante el proceso de compra de una vivienda. La RESPA es administrada y aplicada por la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB). La RESPA garantiza que los consumidores del todo el país accedan a información útil sobre el costo de la liquidación de la hipoteca. También ofrece protección adicional contra cargos de liquidación innecesarios generados por ciertas prácticas abusivas. Puede comunicarse con el Equipo de Respuesta al Consumidor de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor llamando al 855-411-2372.

El Departamento de Servicios Financieros (DFS) regula una transacción de bienes raíces únicamente si el seguro de título se compró como parte del cierre inmobiliario o si la agencia de títulos estableció un fondo de garantía en relación con un cierre.

Los abogados con autorización del Colegio de Abogados de la Florida pueden encargarse de cierres inmobiliarios donde se trate un seguro de título y cuentas en garantía. Si los fondos en garantía o el seguro de título para un cierre se manejaran a través de una agencia propiedad del abogado, la transacción entraría en la jurisdicción del Departamento de Servicios Financieros. Si los fondos en garantía o el seguro de título se manejaran a través del bufete del abogado u otra entidad que no sea una agencia de seguros de título, el asunto entraría en la jurisdicción del Colegio de Abogados de la Florida.

Tenga en cuenta que la investigación de cualquier acusación de acto indebido por parte de un abogado estaría dentro de la jurisdicción del Colegio de Abogados de la Florida.

Si tiene algún problema relacionado con hipotecas o proveedores de servicios hipotecarios, puede comunicarse con la Oficina de Regulación Financiera de la Florida llamando al 800-848-3792 o a través de su sitio web en http://www.flofr.com/ y con el Equipo de Respuesta al Consumidor de la CFPB llamando al 855-411-2372 o a través de su sitio web en https://www.ftc.gov/about-ftc/bureaus-offices/bureau-consumer-protection.

TIPOS DE PÓLIZAS

Hay tres tipos de pólizas de títulos. Una Póliza de Propietario protege los intereses de la persona que compra la propiedad. Una Póliza de Arrendatario protege los intereses de los propietarios que rentan propiedades a largo plazo y una Póliza de Prestamista protege los intereses del prestamista que extendió el préstamo al comprador.

COBERTURAS Y EXCLUSIONES

El seguro de título protege al comprador (titular de la póliza) contra daños o pérdidas por defectos en el título. Un ejemplo de un defecto de título sería una hipoteca anterior, embargo por juicio, embargo fiscal, embargo ambiental, aviso de demanda pendiente, derecho de servidumbre, restricción u obligación onerosa del terreno. La situación se complica cuando existe un motivo para creer que podría haber alguna demanda futura contra el título de la propiedad. Una litispendencia es un ejemplo de un aviso que indica una demanda futura contra el título. Una litispendencia se usa para notificar al público que alguien está planeando presentar una demanda contra el sujeto de la litispendencia.

Una póliza de propietario debe emitirse por el valor asegurable total del inmueble que es el precio de venta de la propiedad. La póliza de propietario no tiene fecha de vencimiento. Una póliza de prestamista se puede emitir por cualquier monto hasta un 125 % del monto real del préstamo sacado por el propietario. La póliza de arrendatario solamente dura hasta que el préstamo se pague por completo.

Las pólizas de título contienen exclusiones, así que cerciórese de revisarlas antes del cierre para estar seguro de comprender la cobertura antes de la compra. Algunas de las exclusiones más comunes aparecen como: Defectos o gravámenes creados o acordados por el titular de la póliza después de la fecha de vigencia de la póliza; derechos de expropiación y cualquier ley, ordenanza o regulación gubernamental que limite el uso o usufructo de la tierra.

TARIFAS

A diferencia de otros tipos de seguro, se paga una prima por única vez por su póliza de título. Tomemos como ejemplo el seguro de su vivienda; paga una prima anual cada año para que la cobertura se mantenga vigente. Con una póliza de título se paga la prima cuando se compra la póliza y la póliza sigue vigente en cuanto usted o cualquier heredero posea la propiedad. Las tarifas de seguros de título se establecen en la Norma 69O-186.003 del Código Administrativo de la Florida. La Norma especifica tarifas para coberturas de seguro de título para el propietario original y arrendatario, tarifas de reemisión, descuento por compra de una vivienda nueva, tarifas de préstamos por sustitución y otras situaciones. Para una cobertura para propietario original y arrendatario, la tarifa es de $5.75 por mil para los primeros $100,000, luego de $5.00 por mil hasta $1 millón de cobertura. La prima mínima para estos tipos de pólizas es de $100.00. Cualquiera que emita una póliza de seguro de título de propietario de $100,000 en el estado de la Florida debe cobrar la misma tarifa de prima base de $575. Ni más ni menos.

Si existe una póliza de propietario anterior, deben cobrarse tarifas por reemisión. La Tarifa de Reemisión de una póliza de propietario, una póliza de arrendatario o una póliza de prestamista es de $3.30 por mil para los primeros $100,000, luego $3.00 por mil hasta $1 millón de cobertura. La prima mínima para estos tipos de pólizas es de $100.00.

Se aplican tarifas de emisión simultáneas cuando se emiten una póliza de propietario y una póliza de prestamista al mismo tiempo, dentro de la misma transacción con la misma aseguradora. Las tarifas de propietario son las de la cobertura de propietario original: $5.75 por mil para los primeros $100,000, luego $5.00 por mil hasta $1 millón de cobertura. La tarifa de prestamista será un mínimo de $25 por un monto de cobertura que no supere el límite de la póliza de propietario. Cualquier monto de seguro para el prestamista sobre el monto de cobertura del propietario se calcula usando las tarifas de la prima total según se indica en 69O-186.003, Código Administrativo de la Florida.

GRAVÁMENES Y CARGOS

Como una condición para operar en la Florida, las aseguradoras de títulos serán responsables de un gravamen para pagar todas las reclamaciones de seguro de títulos no pagadas y los gastos por cualquier compañía de títulos que haya pasado a rehabilitación. Además, una compañía de títulos que pague gravámenes en nombre de una compañía de títulos en rehabilitación debe cobrar un cargo por cada póliza de título nueva emitida. El monto de este cargo es fijado por la Oficina de Regulación de Seguros y no puede superar los $25 por póliza.

Si una agencia de títulos quiere recibir una compensación por adelantado por hacer parte del trabajo del título, puede cobrar un cargo por certificado de cobertura, que es aparte de los fondos en garantía. El cargo por certificado de cobertura debe pagarse antes de realizar el cierre y se paga a la agencia de títulos. Si el trato no se hace, o si la venta se hace en otra agencia de títulos, el cargo por certificado de cobertura es retenido por la agencia. Si el trato se cierra en la misma agencia que cobró el cargo por certificado de cobertura, el cargo debe reembolsarse como parte de la transacción de cierre tal como se indica en el Formulario de Divulgación de Cierre.

CUENTAS EN CUSTODIA

Una cuenta en custodia es una cuenta bancaria establecida por una agencia de títulos con el fin de proteger fondos retenidos en nombre de terceros por la agencia o Compañía de Títulos, en general como parte de un acuerdo de una transacción inmobiliaria. El agente custodio mantiene los fondos en custodia hasta el cierre. Normalmente, un contrato de bienes raíces exige que el comprador pague un depósito para demostrar su sinceridad en cuanto a la compra de una propiedad. El depósito pagado se pondría en la cuenta en custodia y se usa para pagar cargos relacionados con el cierre por la propiedad.

Un abogado debidamente calificado para ejercer la abogacía en la Florida y con autorización del Colegio de Abogados de la Florida puede encargarse de los cierres. Este abogado puede tener su propio bufete y/o una agencia de títulos con licencia. Un agente de seguros de título con la licencia correspondiente puede actuar como agente custodio de los fondos recibidos de terceros. Sin embargo, dichos fondos no se pueden colocar en una cuenta que devengue intereses sin el permiso por escrito del propietario de los fondos. El Formulario de Divulgación de Cierre mostrará el monto del depósito pagado por el comprador. Un agente de títulos es una de las cuatro ocupaciones que tienen permitido retener fondos de garantía en la Florida y que pueden realizar un cierre cuando no se emita un seguro de título. Esto a menudo se denomina una transacción de "Custodia Simple".

Cuando una agencia de seguros de título retiene dinero en custodia y el trato inmobiliario no se realiza, el dinero no se puede devolver hasta que el agente de cierre reciba una aprobación por escrito de ambas partes; el vendedor y el comprador. Si hubiera un desacuerdo por el reintegro, el dinero debe permanecer en custodia y la agencia debe reportarlo mensualmente a su compañía de títulos emisora. El comprador, vendedor o el agente custodio pueden remitir el dinero al tribunal y solicitar un Mandato Judicial de Pago por Consignación. Esta instrucción por parte del tribunal indicará a la agencia a dónde enviar el dinero. Los costos judiciales pueden deducirse de los fondos en custodia si el juez que lleva la causa lo aprueba.

ASUNTOS TRIBUTARIOS

La mayoría de las agencias de títulos emiten un descargo de responsabilidad (Acuerdo Fiscal) para declarar dónde obtuvieron la información tributaria y, en el caso de que el monto sea incorrecto, notificar a las partes involucradas quién es la persona responsable de pagar la diferencia. Este descargo de responsabilidad en general se emite cuando la agencia/agente de títulos tiene motivos para creer que se le proporcionó un monto incorrecto.

Por ejemplo: podría haberse aprobado un impuesto nuevo, pero el sitio web del tasador de la propiedad quizás siga mostrando el monto tributario desactualizado o se presentó un recibo de impuestos viejo al cierre. En estos casos, el comprador y vendedor deberán pagar como si hubiesen pagado al cierre si esto se hubiera sabido.

DEFINICIONES

Abstract of Title (Resumen de Título) es una compilación de instrumentos que se remonta a los primeros registros públicos e incluye copias físicas de todos los instrumentos registrados que afectan el título de las tierras que se están buscando. Un método alternativo es buscar los registros de 30 años a partir de la fecha de una raíz válida de título.

Clear Title (Título Seguro) es un título que está libre de defectos que pudieran obstaculizar el derecho del propietario al usufructo de la propiedad o que pudiera hacer que el propietario perdiera una parte de la misma.

Cloud (Nube). Se dice que el título tiene una nube cuando existe un motivo para creer que podría haber alguna demanda futura contra el título de la propiedad.

Closing Disclosure (Divulgación de Cierre) es un documento que reemplazó a otros formularios de cierre a partir del 1 de agosto de 2015; específicamente, el Presupuesto de Buena Fe (GFE), HUD-1 y los formularios de la Ley sobre la Veracidad de Préstamos (TILA). Este formulario exhibirá los montos monetarios relacionados con el cierre.

Earnest Money (Depósito). El comprador en general debe pagar un depósito para demostrar su sinceridad en cuando a la compra de la propiedad.

Easements (Derechos de Servidumbre) tal como los defines la Corte Suprema de la Florida son derechos legales impuestos sobre propiedad real y física; un privilegio sin lucro por el que el dueño de una propiedad tiene derecho a disfrutar ese interés sobre el interés de propiedad de otra persona. Un derecho de servidumbre se reconoce como el derecho legal de la persona que lo usa.

Eminent Domain (Expropiación) es el derecho constitucional del gobierno a tomar propiedad privada para uso público y reembolsar al propietario del título por el costo razonable de la tierra.

Lis Pendens (Litispendencia) es un aviso formal de una demanda pendiente.

Primary Title Services (Servicios de Título Primarios) deben registrarse en el Formulario de Divulgación de Cierre e incluir: evaluar los registros de búsqueda de título; superar los obstáculos de emisión; determinar la asegurabilidad; preparar y emitir el compromiso de título y la póliza de seguro de título. Estos cargos se incluyen en la prima de seguro de título.

Property Encroachment (Usurpación de Propiedad) ocurre cuando la propiedad de una persona se extiende a la propiedad de otra. Esto puede incluir cercas, arbustos, cobertizos, etc.

Related Title Services (Servicios de Título Relacionados). Normalmente se los denomina servicios de cierre y deben incluirse en el Formulario de Divulgación de Cierre. La examinación de los registros ya no es parte de los servicios de cierre ya que se considera parte de los servicios de título primarios. Los servicios de cierre incluyen: servicios realizados por el titular de licencia; preparación de los documentos para el cierre; realizar el cierre y desembolsar los fondos del cierre.

Restrictive Covenants (Cláusulas Restrictivas) prohíben, limitan o regulan el uso, carácter, tipo, medidas, especificaciones y ubicaciones de los edificios y estructuras que se pueden construir y mantener en el terreno.

Simple Escrow (Custodia Simple) es un cierre en el que no se emite un seguro de título.

Title Commitment (Compromiso de Título) es un certificado del seguro de título.

Title Defects (Defectos de Título) son intereses contrarios o adversos en la propiedad, en general se encuentran durante la evaluación de los documentos en la búsqueda de título.

Title Search (Búsqueda de Título) es la recopilación de información sobre el título en registros oficiales o públicos. La búsqueda de títulos ofrece un resumen de todos los documentos anteriores relacionados con el título de la propiedad que se está comprando.

Writ of Interpleader (Mandato Judicial de Pago por Consignación) es una orden judicial que indica a la compañía de títulos cómo desembolsar los fondos en custodia en cuestión.

PREGUNTAS FRECUENTES

¿Por qué se está demorando tanto la emisión de mi Escritura?

La Escritura es el documento real que transfiere el título de una persona a otra. La escritura debe ser registrada en la oficina del Secretario del Juzgado y esto puede tardar un poco. Después de que el papeleo del cierre se ha procesado, la escritura original se envía a la oficina del Secretario y se registra en los registros oficiales del condado. Una vez registrada, se envía por correo de vuelta a la agencia de títulos donde el agente emitirá la póliza de seguro de título si la compañía exige que la Escritura se registre antes de la emisión. Algunas compañías no exigen que la escritura se registre antes de emitir la póliza y emiten la póliza de título en la fecha de cierre. Una escritura en general no se registra hasta que la hipoteca anterior esté pagada y esté todo listo para registrar con el condado. Una vez que la escritura original está registrada y la póliza de seguro de título emitida, los dos documentos se envían por correo al nuevo propietario.

Al comprar una casa móvil, la propiedad se evidencia con un título similar a un título de automóvil en lugar de una escritura. Los títulos son regulados y emitidos por el Departamento de Seguridad en las Carreteras y Vehículos Motorizados.

¿Cuándo debería recibir mi póliza de título?

Debería recibir un Compromiso de Título al momento del cierre. La póliza real quizás no se emita de inmediato dependiendo de que se reciba la cancelación de la hipoteca anterior y se registre junto con la nueva escritura de la propiedad.

¿Mi agente o agencia de títulos tiene licencia en la Florida?

Puede acceder a Buscar Titulares de Licencias para verificar el estado de la licencia de un agente con la División de Servicios de Agentes y Agencias del Departamento de Servicios Financieros de la Florida.

¿La compañía de títulos tiene licencia en la Florida?

Puede acceder a Búsqueda de Compañías para verificar el estado de la licencia de una compañía con la Oficina de Regulación de Seguros de la Florida.

Supuestamente mi agente de título iba a darme una tarjeta de regalo por recomendarlo a otros clientes.

La Norma 69B-186-010(4), Código Administrativo de la Florida, ofrece una lista completa de acciones injustas y/o engañosas relacionadas con los agentes y agencias de seguros de títulos. Estas son algunas de las cosas que los Códigos Administrativos de la Florida indican que los agentes de títulos no pueden hacer:

  • Ofrecer o pagar comida, bebidas o alquileres de habitaciones en eventos diseñados para promover su negocio.

  • Pagar costos publicitarios de agentes inmobiliarios, etc. para que les recomienden clientes.

  • Patrocinar y celebrar eventos de exhibición de propiedades de agentes inmobiliarios, etc. para que les recomienden clientes.

  • Ofrecer o pagar tarjetas de regalo o certificados de regalo para atraer clientes.

  • Ofrecer o pagar contratos de celulares para atraer clientes.

  • Ofrecer cualquier tipo de descuento o reducción de cualquier cargo del costo de una inspección, informe de inspección, tasación o agrimensura, incluyendo inspecciones de vientos, a un comprador o posible comprador de un seguro de título.

Para ver una lista completa de las actividades prohibidas, consulte el Código Administrativo de la Florida usando los enlaces provistos arriba.


CONSEJOS

¡Guarde una copia de sus documentos importantes en otro lugar! En el caso de que su vivienda quede totalmente destruida, tendrá copias de todos los documentos importantes que podría necesitar para resolver una reclamación con su compañía de seguros. Estas pueden incluir copias del Formulario de Divulgación de Cierre, compromiso de título, contrato de venta, acuerdo de custodia, póliza de seguro de título, todos los documentos de cierre, etc. También es conveniente mantener un registro del agente y agencia de seguros de título que se usaron para la transacción de venta.

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