Commercial property insurance can be written by admitted carriers and Surplus Lines carriers who are authorized to conduct business in Florida. The major difference between the two is Surplus Lines carriers are not required to file their rates and forms with the Office of Insurance Regulation for approval. Another major difference lies in the fact Surplus Lines carriers do not participate in the Florida Insurance Guaranty Fund. This means if the company becomes insolvent, the policyholder is not protected under the fund. The forms used by Surplus Lines carriers can be very different from admitted markets with unique exclusions and policy conditions. Many policies also contain a minimum earned premium that is retained by the carrier regardless of when the policy was cancelled.

La cobertura para Propiedad Comercial puede proporcionarse a través de una póliza independiente (de una sola línea) o emitirse como parte de una póliza de paquete que ofrece varios tipos de cobertura. Las pólizas de paquete más comunes que ofrecen cobertura para propiedad comercial son la Póliza de Paquete Comercial (CPP) y la Póliza de Propietarios de Negocios.

The Business-Owners Policy combines, in a simplified manner, most of the property and liability coverage’s, other than auto and workers compensation, needed by small and medium sized businesses such as stores, offices, and apartment buildings.

La CPP incluye varias partes diferentes de cobertura para propiedades comerciales, muchas de las cuales son seleccionadas por el asegurado. Los componentes básicos de la parte de cobertura para propiedades comerciales son:

1. Las Declaraciones de Propiedades Comerciales
2. Uno de más formularios de cobertura para propiedades comerciales
3. Uno de más formularios de causas de pérdidas
4. Condiciones de la Propiedad Comercial
5. Any applicable endorsements

Las Declaraciones de Propiedades Comerciales: este es un componente obligatorio de la cobertura para propiedades comerciales que brinda información básica sobre el titular de la póliza y el seguro proporcionado. Contiene la siguiente información relacionada específicamente con el seguro de propiedad:

• Una descripción de la propiedad asegurada
• Los tipos y montos de cobertura proporcionados y las causas de pérdida cubiertas (básica, amplia o especial)
• Una lista de los acreedores hipotecarios, de haber alguno
• El monto de deducible
• Una lista de los formularios de cobertura para propiedades y endoso adjuntados con la póliza
• El porcentaje de coseguro correspondiente
• Any optional coverage’s

Commercial Property Coverage Form: These forms can be any of several commercial property forms containing an insuring agreement and related provisions. A Builders Risk Coverage Form may be added to provide broader coverage for buildings under construction. A Condominium Coverage Form may be used to provide coverage for Condominium Associations. Each commercial property coverage form contains the following elements:

• Acuerdo asegurador
• Descripción de la propiedad cubierta y no cubierta
• Cobertura adicional y extensiones de cobertura
• Disposiciones y definiciones que se aplican solo a ese formulario de cobertura

Cause of Loss Form: This is a required component of the commercial property coverage part that specifies the perils (causes of loss) covered. The three forms available, basic, broad, and special, allow the insured to select, or the underwriter to offer, a range of covered perils. The Basic Form covers the least number of perils and the Special Form covers all perils that are not excluded.

Condiciones de Propiedad Comercial: este es un componente requerido de la parte de cobertura para propiedades comerciales que contiene condiciones aplicables a todos los formularios de cobertura para propiedades comerciales. Se imprimen de forma separada y se aplican a todos los formularios de cobertura incluidos en una parte de cobertura para propiedades comerciales; a menos que un formulario de cobertura contenga una condición en contrario. Las Condiciones de Propiedad Comercial no requieren reiteración en cada formulario de cobertura.

Endorsements: Many endorsements are available to tailor commercial property coverage to meet the specialized needs of particular insured’s or to eliminate exposures that underwriters are not willing to insure. This is not a complete list of endorsements available. A few of the most common endorsements are:

• Ordinance or Law Coverage: Endorsement that covers three types of losses resulting from the enforcement of building ordinances or laws: (1) the value of the undamaged portion of a building that must be demolished, (2) the cost to demolish the building’s undamaged portion and remove its debris, and (3) the increased cost to rebuild the property.

• Spoilage Coverage: An endorsement that covers damage to perishable stock due to power outages; on premises breakdown; or contamination of the insured’s refrigerating, cooling, or humidity control equipment.

• Cobertura por Inundación: el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones emite la mayoría de los seguros en zonas de alto riesgo. Sin embargo, las compañías de seguros privadas ofrecen seguro contra inundaciones mediante endoso para algunas propiedades. En algunos casos, la compañía de seguros privada puede proporcionar solo seguro excedente por inundación.

• Manufacturers’ Consequential Loss Assumption: An endorsement that covers reduction in value of undamaged property due to physical loss to other property.

• Brands and Labels: An endorsement that permits the insured, when the insurer takes damaged merchandise as salvage, to stamp the word “salvage” on the merchandise or to remove its brands or labels before sale.

• Earthquake and Volcanic Eruption Coverage: Both endorsements extend commercial property coverage to include earthquake and volcanic eruption.

• Coverage for Unattached Signs: Most commercial property policies do not cover or limit coverage on signs not attached to the insured structure. Coverage may be added by endorsement or may be purchased on a separate Inland Marine insurance contract. The Signs Coverage Form normally covers neon, fluorescent, automatic, or mechanical signs.

• Utility Services Endorsement: Endorsements are available to provide coverage (some very limited) for losses due to the interruption of power, even away from the insured premises. In most cases, the cause of the power interruption must be covered by the policy and there is normally a waiting period.

• Newly Acquired Locations: Extends coverage, at the option of the insured, to property at premises newly acquired during the policy period, if the required coinsurance is shown in the declarations. This coverage is normally limited, is an additional amount of insurance above the limit shown on the declarations page, and is not subject to the coinsurance provision.

Acuerdo Asegurador para Ingresos Comerciales: seguro que cubre la reducción de los ingresos de una organización cuando las operaciones son interrumpidas por daños a la propiedad causados por un peligro cubierto.

Acuerdo Asegurador para Gastos Extra: cubre los Gastos, además de los gastos normales, que una organización hace para mitigar los efectos de una interrupción comercial.

El seguro de ingresos comerciales puede comprarse con o sin un acuerdo asegurador de gastos extra. Al igual que muchos otros formularios de seguro comercial, la cobertura adicional se encuentra disponible con el Acuerdo Asegurador para Ingresos Comerciales.

• Gastos para Reducir la Pérdida: cobertura para gastos necesarios incurridos por el asegurado designado para reducir la pérdida de ingresos comerciales. Los gastos están cubiertos solo hasta el punto en que reducen la pérdida de ingresos comerciales.

• Autoridad Civil: cobertura para pérdida de ingresos comerciales que ocurre cuando una autoridad civil prohíbe el acceso al recinto del asegurado debido a daños en una propiedad que no sea la del asegurado. El período máximo de cobertura generalmente puede aumentarse con un endoso.

• Extended Business Income Additional Coverage: Coverage for business income losses that continue after the period of restoration ends; the coverage begins when the damaged property has been restored and ends when the insured's business returns to normal, subject to a maximum number of days.

• Alteraciones en Edificios Nuevos: en la mayoría de los casos, las pérdidas de ingresos comerciales ocurren por la interrupción de operaciones ya en progreso. Sin embargo, el formulario también proporciona cobertura por la pérdida de ingresos que resulten de una demora en el inicio de las operaciones si la demora se debe a daños en el recinto descrito provocados por una causa de pérdida cubierta a cualquiera de los siguientes factores:

  • Edificios o estructuras nuevos, ya sea completados o en construcción
  • Alteraciones o adiciones en edificios existentes
  • Maquinaria, equipos, suministros o materiales de construcción ubicados a o dentro de 100 pies del recinto descrito (siempre y cuando sean utilizados en la construcción, en modificaciones o adiciones o tienen relación con la ocupación de los nuevos edificios).

• Interruption of Computer Operations: This endorsement provides a very limited amount of coverage for loss of business income or extra expense when business operations are suspended due to an interruption of computer operations resulting from the destruction or corruption of electronic data caused by a covered cause of loss.

• Servicios Públicos: este endoso extiende la póliza para cubrir la pérdida de ganancias a causa de interrupciones de los servicios públicos y de comunicaciones fuera del recinto.

Otra Cobertura Opcional:

• Maximum Period of Indemnity: An option that deletes the coinsurance clause while limiting loss payment to the lesser of (1) the amount of loss sustained during the 120 days following the beginning of the period of restoration or (2) the policy limit.

• Límite Mensual de Indemnización: una opción que elimina la cláusula de coseguro a la vez que limita el monto recuperable durante cualquier mes de interrupción comercial a una fracción estipulada (1/6, 1/4 o 1/3) del monto del seguro.

• Business Income Agreed Value: An option that suspends the coinsurance clause as long as the insured carries an amount of business income insurance that is equal to the value agreed on by the policyholder and the insurer.

• Extended Period of Indemnity: An option that extends the duration of Extended Business Income coverage to include business income losses that continue for more than 30 days after the property is restored.

• Business Income from Dependent Properties: There are a couple endorsements available to provide coverage for the insured's loss of income resulting from physical damage to property at other locations. Some provide broader coverage that others.

• Ordinance of Law: Increased Period of Restoration: An endorsement that covers business income loss during the additional time required to comply with building ordinances or laws.

Las Tarifas de Seguros para Propiedades Comerciales se determinan basándose en varios factores:

• The Limit of Insurance: The Limit of Insurance applicable to the coverage.

• The Covered Causes of Loss Selected: The selected Coverage Causes of Loss indicates the perils covered. They can range from very basic to broad.

• El Porcentaje de Coseguro Seleccionado: muchas pólizas son tarifadas con "tarifas de coseguro del 80 por ciento". Si se selecciona un monto más alto, la prima será menor. Si se selecciona un monto más bajo, la tarifa será mayor.

• Los Montos de Deducible Seleccionados: los titulares de póliza dispuestos a autoasegurar algunas de las pérdidas más pequeñas eligiendo un deducible más alto, reciben una prima más baja.

• La Cobertura Opcional Seleccionada: mientras más cobertura opcional se seleccione, más alta será la prima.

• La Construcción del Edificio: algunos tipos de construcción son más resistentes al fuego que otros. En otras palabras, el seguro de un edificio no combustible de mampostería sería más barato que el de uno con armazón.

• The Occupancy of the Building: The Occupancy refers to the type of activity conducted inside the building. In other words, a building where fireworks are manufactured may cost more to insure than a building used to store nonperishable food.

• Protections Installed: This would incorporate things like a sprinkler system or a burglar alarm.

• La Exposición del Edificio: la compañía de seguros examinará el posible riesgo de su propiedad asegurada en relación con propiedades adyacentes. Por ejemplo, si en la propiedad asegurada se fabricaron fuegos artificiales y el fuego de una explosión en esta podría alcanzar una propiedad adyacente, esta es una mayor "exposición" para la compañía de seguros.

• La Ubicación del Edificio: ¿Dónde se encuentra el edificio a asegurar? Por ejemplo, la cobertura contra tormentas para un edificio ubicado junto a la costa será más cara que la de un edificio ubicado más al interior.

Además, con un consentimiento por escrito de un asegurado, una compañía de seguros puede usar una tarifa por sobre la tarifa presentada correspondiente en cualquier riesgo específico. A esto también se le denomina Clasificación A o Tarifas Excesivas y se permite conforme a la Sección 627.171, Estatutos de la Florida.

El formulario de consentimiento firmado debe incluir la tarifa presentada ante la Oficina de Regulación de Seguros (OIR) y el exceso de tarifa para el riesgo asegurado. Además, la compañía debe mantener la documentación de cada riesgo sujeto a la clasificación de riesgo individual. La documentación debe identificar al asegurado designado y especificar las características y la clasificación del riesgo que respaldan el motivo de la clasificación individual del riesgo. La compañía de seguros debe mantener una copia del formulario durante 3 años y tenerla disponible para la revisión por parte del Departamento de Servicios Financieros.

Una compañía de seguros no puede usar un consentimiento del formulario de tarifas en más del 10 por ciento de sus pólizas de seguros comerciales emitidas o renovadas en cada año calendario o en más del 5 por ciento de sus pólizas de seguros de líneas personales emitidas o renovadas en cada año calendario.

La compañía de seguros debe proporcionar la notificación de cancelación o no renovación solo al primer asegurado designado. El programa de no renovación o cancelación para una póliza de Propiedad Comercial es muy específico de acuerdo a la Sección 627.4133 o 626.9201, Estatutos de la Florida, dependiendo del tipo de compañía de seguros:

• Notificación con 45 días de anticipación de la no renovación o la cancelación, luego de un período en vigencia de la póliza de más de 90 días.
• Notificación con 10 días de anticipación para el no pago de la prima.
• Notificación con 20 días de anticipación si se canceló dentro de los primeros 90 días.

Luego de un período en vigencia de 90 días o más de la póliza, el contrato no se puede cancelar excepto si hubo declaraciones materiales erróneas, no se pagó una prima, no se cumplió un requisito de suscripción establecido dentro de los primeros 90 días o hubo un cambio sustancial en el riesgo. Esto no se aplica a una póliza que tenga un plazo de menos de 90 días.

Según la Sección 627.43141, Estatutos de la Florida, una renovación de contrato de seguro para propiedad y accidentes puede contener un cambio en los términos de la póliza. Si una renovación contiene dicho cambio, la compañía de seguros debe proporcionarle al asegurado designado una notificación por escrito del cambio, que puede incluirse en la notificación de prima de renovación requerida por los Estatutos de la Florida 627.4133 y 627.728 o enviarse por separado dentro del período especificado. Algunas pólizas que entran en esta categoría son: auto personal, propiedad comercial y residencial, compensación legal por accidentes de trabajo, responsabilidad civil del empleador, marítima dentro del país, responsabilidad civil personal y embarcaciones. La compañía de seguros también debe proporcionar una copia de muestra de la notificación al agente de seguros del asegurado designado antes, o en el mismo momento, de proporcionar la notificación al asegurado designado. La notificación debe llevar como título "Notificación de Cambio en los Términos de la Póliza".

Una póliza de renovación, la cual incluye la adición de cobertura opcional que aumenta la prima del titular de la póliza, puede no usar la "Notificación de Cambio en los Términos de la Póliza" para agregar la cobertura opcional a la póliza, a menos que el titular de la póliza indique afirmativamente a la compañía de seguros o al agente que aprueba la adición de la cobertura opcional. La cobertura opcional se define como la adición de una nueva cobertura de seguro que no fue previamente solicitada o aprobada por el titular de la póliza.

Aunque no es obligatorio, un comprobante de envío por correo o correo certificado a través del Servicio Postal de EE.UU. de la "Notificación de Cambio en los Términos de la Póliza" al asegurado designado a la dirección que aparece en la póliza es suficiente prueba de notificación.

El recibo del pago de la prima para la póliza de renovación por parte de la compañía de seguros se considera como la aceptación de los nuevos términos de la póliza por parte del asegurado designado.

Si una compañía de seguros no proporciona la notificación requerida, los términos originales permanecen en vigencia hasta la siguiente renovación y hasta que se proporcione la notificación apropiada, o hasta la fecha de entrada en vigencia de la cobertura de reemplazo obtenida por el asegurado designado, lo que ocurra primero.

Please note: "Change in Policy Terms" means the modification, addition, or deletion of any term, coverage, duty, or condition from the previous policy. The correction of typographical or scrivener's errors or the application of mandated legislative changes is not a change in policy terms.

La intención de esta ley es permitirle a las compañías de seguros hacer cambios en los términos de las pólizas sin tener que rechazar la renovación a los titulares de pólizas que desean continuar asegurando. Además, le da tranquilidad a los titulares de pólizas a quienes les preocupa y confunde el hecho de la no renovación de póliza requerida si la compañía de seguros tiene la intención de renovar la póliza de seguro, pero la nueva póliza contiene un cambio en los términos, y alienta a los titulares de póliza a analizar su cobertura con sus agentes de seguros.

Las pautas de suscripción varían de una compañía de seguros a otra. Sin embargo, a continuación le mostramos algunos de los puntos más comunes que las compañías de seguros revisan a la hora de determinar si van a asegurar o no una propiedad nueva o cuánto van a cobrar. También usan esta misma suscripción para determinar si van a ofrecer o no una póliza de renovación.

La compañía de seguros puede tomar en cuenta la antigüedad del edificio, el techo, las cañerías, el cableado eléctrico o la calefacción y el aire. Toman en cuenta la condición y ubicación de la propiedad y quién la ocupa. Es posible que rechacen el seguro a ciertos tipos de negocios.

También se toma en cuenta el historial de pérdidas del solicitante. Si la compañía de seguros toma una decisión de suscripción basándose en información desfavorable de un informe crediticio, debe proporcionarle al asegurado una copia del informe o proporcionar el nombre, la dirección y el número de teléfono de la agencia informante.

If an insurer refuses to insure an applicant or if it decides to non-renew or cancel an existing property policy, it must provide advance notice to the insured and in most cases, provide the specific reason for their decision. This is discussed further in the nonrenewal – cancellation information.

¡Verifique antes de comprar! Contáctenos a fin de verificar la licencia del agente y de la compañía de seguros antes de firmar la solicitud para una póliza.

Make sure your business is insured properly! If you have a replacement cost policy and fail to maintain the proper amount of insurance, you may be penalized when filing a claim. Make sure your inventory is accurate. It the inventory fluctuates during the year, notify your agent.

¡Lea su póliza detenidamente! Las pólizas de seguro difieren entre una compañía de seguros y otra, de modo que debe revisar su propio contrato. Las pólizas de seguro no cubren todo, así que lea las exclusiones. También, existen limitaciones en ciertos tipos de propiedad. Hable con su agente sobre cobertura adicional.

¡Guarde una copia de sus documentos importantes en otro lugar! En el caso de que sus documentos resultaran destruidos, usted tendría copias de todos los documentos importantes incluyendo recibos, ya que podría necesitar llegar a un acuerdo con su compañía de seguros por una reclamación.

• EN LINEA Obtener Asistencia relacionada con Seguros
• EMAIL: Consumer.Services@myfloridacfo.com
• FAX: (850) 413-1550
• FLORIDA INSURANCE CONSUMER HELPLINE
  Statewide/Toll-free: 1-877-693-5236 Out of State: (850) 413-3089